阅读提示

2023年9月，自然资源部印发《一定牛彩票网：开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号），部署在15个省（市）44个城市（区、县）开展新一轮低效用地再开发试点，宁波市获批成为试点城市之一。自试点工作开展以来，宁波市积极探索，创新政策举措，完善激励约束机制，有效盘活存量土地和低效用地，涌现出一批典型案例。本期编发第七期典型案例，供各区（县、市）交流。

象山县东风工业片区连片整治提升项目

政府统筹+滚动开发+多元联动

再开发要点：本案例为宁波市象山县贤庠镇“退二优二”型低效工业用地连片整治示范项目。通过 “政府专班统筹+分期滚动开发+多元主体联动”模式，对443亩工业片区（其中存量低效用地315亩）实施集中连片改造，创新采用“企业自主改造+政府招引优质项目”双轨路径，实现产业升级、土地增效，推动传统制造业向高端化转型，为县域工业园转型升级提供了可复制的“宁波样本”。

01案例概况

象山县贤庠镇东风工业集聚区，总用地443亩（其中存量低效用地315亩），涉及工业企业54家（规上企业仅8家）。片区容积率仅0.65，亩均税收4.94万元；企业“低小散”现象突出，存在环保、消防及安全生产等隐患；企业低效用地多，“厂中厂”群租现象普遍，是一个典型的低效工业集聚片区。

02主要做法

1.实行政府引导，统筹分类推进。强化组织保障，成立镇级工作专班，全面排摸低效用地并制定整治提升方案，实行项目推进定期报表机制。加强项目谋划，制定分期计划，统筹实施推进。一期6宗低效用地再开发均已完成，通过扩建、司法拍卖、股权转让等方式激活低效资源（如华翔东方二期扩建5500㎡厂房，义超地块由D类升A类）；二期（在建中）弘博地块拆旧建新2.3万㎡厂房，引入智能家居项目；三期（前期）已签约落户金仕实业、拓进机械、绿矾环保、易信车种部件等新企业。

2.“工改工”双轨驱动，激活市场动能。鼓励企业自主改造扩建（如中照家居新建厂房1500㎡，引入光伏产业链项目；拆旧建新引入易森机械、羽阳机械）；工业用地容积率提升免收出让金，激励企业“工业上楼”。政府精准招引，通过“七评一看”机制筛选优质项目，淘汰亩均效益D类企业，腾挪空间引入高端制造企业（如金狮地块引进优质模具企业）。  

3.强化政策赋能，实施连片整治。依据《自然资源部一定牛彩票网：开展低效用地再开发试点工作的通知》、《浙江省人民政府办公厅一定牛彩票网：开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见》、《宁波市低效用地再开发试点实施方案》等相关政策，对连片区块整体谋划实施改造。引导亩均效益高且符合产业导向要求的先进制造业企业改造升级；对“低散乱污”且难以整改的区块，整体谋划转型提升并依法整治，引入优质企业盘活存量资源。

03取得成效

片区通过连片整治，初步实现工业片区“空间重构、产业重生、效益倍增”。   

1.经济指标显著跃升。通过三年系统整治，片区核心指标实现跨越式增长：整个区块年产值从5.03亿元提高到13.05亿元，提升幅度达159%；区块容积率从0.65提高到1.2以上，提升幅度达85%；亩均税收从4.94万元/亩提高到15.80万元/亩，提升幅度达220%；主导产业集聚度从65%提升到75%以上。

2.产业生态与空间效能双升级。一是片区产业链韧性增强：已整治完成6宗地块，新增厂房超1.5万㎡，培育出2家“小升规”企业（易森机械、羽阳机械）。做大引强引入电力机械（华翔东方、拓进机械）、智能家居（弘博、中照家居），两大主导产业集聚度提升至75%，形成本地化配套网络。二是土地循环利用：片区二期引入弘博智能家居项目，重建、改新建厂房2.3万㎡，达产后预计产值8000万元、税收500万元；片区三期开发零新增建设用地，完全利用存量90亩闲置土地，落实宁波市“2070”工业空间布局，新引进拓进智造机械等先进制造业项目，容积率达2.0。

东风工业片区改造前（局部）

东风工业片区改造后（局部）

04案例评析

低效用地再开发是高质量发展的内在要求，本项目充分发挥政府的桥梁作用，立足多元主体参与和连片开发整治相结合，通过运用市场化手段盘活存量低效用地，满足片区发展和空间重构的需要。本项目运用了《自然资源部一定牛彩票网：开展低效用地再开发试点工作的通知》和《宁波市低效用地再开发试点实施方案》中的突出规划引领、多主体参与、集中整治、强化政策集成等政策内容，创新体制机制，聚焦产业结构提升，促进制造业转型升级，强化政策赋能。东风工业片区通过“政府定标准、企业为主体、市场配资源”模式，将碎片化的工业片区转化为先进制造业集群，为县域工业园转型升级提供了可复制的“宁波样本”。

1.分期开发+精准招引。片区整治分期实施降低改造风险，针对不同地块特性分类定制策略，如司法拍卖、股权转让、拆旧建新等，实现整治“一地一策”精准激活低效地块。企业自主改造+政府招引双轮驱动，既保留本土优质企业升级产业空间（如华翔扩建），又通过严控产业准入门槛导入高端项目，避免产业断层。  

2.政策赋能+容积率奖励。片区落实低效用地再开发试点工作“五个转变”的要求，强调连片整治，对符合产业导向企业允许原地升级（如弘博智能家居），对低效企业依法腾退，平衡了整治力度与发展稳定。实施容积率奖励政策，免收增容土地出让金，显著降低企业改造成本，激发企业“工业上楼”“腾笼换鸟”的积极性。  

3.政府统筹+降低风险。乡镇政府深度介入项目统筹，破解了多主体协调难题，确保整治后项目按期推进（如三年分三期实施）。乡镇政府高度重视片区“工改工”及新落户项目土地征收、报批可能涉及的违法、信访等工作，前期政策解读宣传到位，改造中没有信访和重大舆情等问题，为同类项目整治提供样板。

（本文案例评析作者：宁波市自然资源和规划研究中心 楼立明，林倩，李永亮）